Real Decreto 390/2021: guía completa sobre la certificación energética de edificios
El Real Decreto 390/2021 regula el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios en España. Determina qué inmuebles necesitan certificado energético, cuándo debe obtenerse, quién puede emitirlo, qué información debe contener, cómo funciona la etiqueta energética y qué obligaciones tienen propietarios, vendedores y arrendadores. Esta guía explica sus principales claves de forma práctica.
Durante años, el certificado energético tuvo una existencia curiosa.
Era obligatorio, sí. Pero para muchos propietarios parecía uno de esos documentos que aparecen misteriosamente justo cuando alguien decide vender o alquilar una vivienda. Una especie de invitado administrativo que nadie recuerda haber llamado hasta que llega la inmobiliaria, el notario o el futuro inquilino.
El Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, cambió y actualizó el marco regulador de la certificación energética de edificios en España.
No creó de la nada el certificado energético, pero sí reorganizó y amplió su regulación, sustituyendo al anterior Real Decreto 235/2013 y adaptando el sistema español a la evolución de la normativa europea sobre eficiencia energética de los edificios.
Su objetivo va bastante más allá de colocar una letra de la A a la G en un anuncio inmobiliario.
La certificación energética pretende que propietarios, compradores y arrendatarios conozcan cuánta energía necesita un inmueble y cuál es su comportamiento energético antes de tomar decisiones económicas importantes.
Porque comprar una casa sin conocer su eficiencia energética se parece bastante a comprar un coche sin preguntar cuánto combustible consume.
Puede salir bien.
También puede convertirse en una relación larga y cara con las facturas.
¿Qué es el Real Decreto 390/2021?
El Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
La norma regula cómo debe evaluarse y acreditarse el comportamiento energético de determinados edificios o partes de edificios.
Entre otras cuestiones, establece:
qué inmuebles deben disponer de certificado energético;
quién puede realizar la certificación;
cómo debe calcularse la eficiencia energética;
qué información debe incluir el certificado;
cómo se registra;
cuál es su periodo de validez;
cuándo debe renovarse;
cómo debe utilizarse la etiqueta energética;
y qué obligaciones existen cuando un inmueble se vende o alquila.
El resultado más visible de todo este procedimiento es la conocida etiqueta energética, que clasifica el inmueble mediante una escala de letras.
Pero la etiqueta es apenas la portada.
Detrás existe un análisis técnico del comportamiento energético del edificio.
¿Qué es exactamente el certificado de eficiencia energética?
El certificado de eficiencia energética es un documento elaborado mediante un procedimiento reconocido que contiene información sobre las características energéticas de un edificio o una parte del mismo.
Su función principal es permitir que pueda compararse el comportamiento energético de distintos inmuebles.
En términos sencillos, estudia cuánta energía necesita un edificio para mantener unas determinadas condiciones de utilización.
El análisis tiene en cuenta aspectos como:
la envolvente térmica;
fachadas;
cubiertas;
huecos y ventanas;
aislamiento;
orientación;
sistemas de calefacción;
refrigeración;
agua caliente sanitaria;
ventilación;
y, cuando corresponda, otros sistemas energéticos del edificio.
El resultado permite asignar una calificación energética.
No evalúa si la vivienda es bonita, cómoda o está bien decorada.
Un salón puede parecer sacado de una revista y, al mismo tiempo, perder calor por sus ventanas como un colador térmico particularmente elegante.
¿Cómo funciona la escala energética de la A a la G?
La certificación energética utiliza una escala que va desde la letra A hasta la letra G.
La letra A identifica los niveles de mejor comportamiento energético dentro del sistema de calificación.
La G se encuentra en el extremo de peor eficiencia.
Entre ambas existe toda una geografía energética.
La etiqueta incorpora indicadores relacionados, entre otros aspectos, con:
el consumo de energía primaria no renovable;
las emisiones de dióxido de carbono asociadas al funcionamiento del edificio.
La diferencia entre dos letras no es puramente estética.
Puede reflejar diferencias significativas en el comportamiento energético del inmueble y, potencialmente, en las necesidades de calefacción, refrigeración o agua caliente.
Eso sí: el certificado energético no es una factura eléctrica anticipada.
El consumo real de una vivienda depende también de cómo la utilicen sus ocupantes.
Dos familias pueden vivir en viviendas idénticas y obtener consumos completamente distintos. Una mantiene la calefacción a 19 grados. La otra parece empeñada en recrear julio en el salón durante enero.
El certificado evalúa el edificio bajo unas condiciones normalizadas para poder compararlo con otros.
¿Qué edificios necesitan certificado energético?
El Real Decreto 390/2021 establece distintos supuestos en los que un edificio o parte de un edificio debe disponer de un certificado de eficiencia energética.
Uno de los más conocidos es la venta o alquiler de viviendas y locales.
Cuando un propietario desea vender o arrendar un inmueble incluido dentro del ámbito de aplicación de la normativa, debe disponer del correspondiente certificado energético.
Pero la obligación no termina ahí.
La regulación alcanza también otros supuestos relacionados con edificios nuevos, determinados edificios existentes y ciertos inmuebles ocupados o frecuentados por el público.
Por ello, reducir todo el Real Decreto 390/2021 a “el certificado que hace falta para alquilar un piso” es quedarse mirando la cerradura cuando detrás existe todo un edificio normativo.
Certificado energético para vender una vivienda
Cuando una vivienda se pone a la venta, su propietario debe cumplir las obligaciones establecidas por la normativa sobre certificación energética.
La información relativa a la calificación energética debe estar disponible para el potencial comprador en los términos previstos por la regulación.
La lógica resulta bastante evidente.
Si alguien está valorando comprar una vivienda por cientos de miles de euros, tiene sentido que pueda conocer de antemano si ese inmueble necesita poca o mucha energía para mantener unas condiciones normales de confort.
El coste de una vivienda no termina el día de la compraventa.
Después llegan la climatización, el agua caliente, la electricidad y el mantenimiento.
El precio de compra ocupa la fotografía. El consumo energético aparece, puntual y silencioso, todos los meses.
Certificado energético para alquilar una vivienda
La obligación también afecta al alquiler.
El propietario de un inmueble sujeto a certificación energética debe disponer del certificado correspondiente y facilitar al futuro arrendatario la información exigida por la normativa.
Esto convierte la calificación energética en una característica relevante del inmueble, igual que su superficie, ubicación o número de habitaciones.
Aunque durante años apenas tuvo protagonismo comercial, el aumento de los costes energéticos y la creciente importancia de la rehabilitación están cambiando esa percepción.
Una vivienda eficiente no solo consume menos.
También puede ofrecer un mayor confort térmico, una temperatura interior más estable y una menor dependencia de sistemas intensivos de climatización.
La calificación energética debe aparecer en los anuncios
Uno de los aspectos más importantes del sistema es que la información energética no debe quedar escondida hasta el momento de firmar el contrato.
La normativa establece obligaciones relativas a la inclusión de la información sobre eficiencia energética en la oferta, promoción y publicidad de los inmuebles.
Esto afecta especialmente a los anuncios de venta y alquiler.
Portales inmobiliarios, agencias y otros canales de comercialización deben tener en cuenta estas obligaciones.
La intención es que el consumidor pueda considerar la eficiencia energética desde el inicio del proceso de decisión.
No cuando ya se ha enamorado de la terraza.
¿Quién puede hacer un certificado energético?
El certificado debe ser elaborado por un técnico competente conforme a lo establecido en la normativa aplicable.
No puede emitirlo simplemente cualquier persona que disponga de un programa informático de certificación.
La evaluación requiere conocimientos técnicos sobre construcción, instalaciones, comportamiento energético del edificio y utilización de los procedimientos reconocidos oficialmente.
El técnico debe analizar las características del inmueble y reunir la información necesaria para realizar la certificación.
Esto tiene una consecuencia importante.
Un certificado energético no debería entenderse como la simple impresión automática de una etiqueta.
Detrás de la letra existe una evaluación técnica.
O debería existir.
¿Es obligatoria la visita del técnico al inmueble?
La correcta certificación energética exige conocer las características reales del edificio o parte del edificio que se está evaluando.
El Real Decreto 390/2021 reforzó precisamente las exigencias sobre el procedimiento y el trabajo técnico asociado a la certificación.
La inspección del inmueble permite comprobar datos que difícilmente pueden determinarse con rigor observando unas fotografías o una referencia catastral.
Por ejemplo:
características de los cerramientos;
tipos de ventanas;
sistemas de climatización;
producción de agua caliente;
posibles reformas;
dimensiones y geometría;
orientación;
sombras;
instalaciones existentes.
Una vivienda construida en 1980 puede conservar sus ventanas originales.
O haber sido completamente rehabilitada.
El año del Catastro no sabe la diferencia.
El técnico sí debe averiguarla.
¿Qué documentación necesita el técnico?
La documentación necesaria puede variar según las características del inmueble.
Normalmente resulta útil disponer de información como:
referencia catastral;
dirección completa;
planos, cuando estén disponibles;
superficie;
año de construcción;
documentación sobre reformas;
características de ventanas y cerramientos;
información sobre calefacción;
refrigeración;
agua caliente sanitaria;
instalaciones renovables.
Cuando determinada información documental no está disponible, el técnico debe obtener los datos necesarios mediante la visita, mediciones y los procedimientos técnicos correspondientes.
En edificios antiguos esto puede convertirse en un pequeño ejercicio de arqueología arquitectónica.
Los planos desaparecieron.
El administrador cambió.
La ventana fue sustituida “hace bastantes años”.
Y nadie recuerda exactamente qué había antes.
¿Qué contiene el certificado energético?
El certificado de eficiencia energética incluye bastante más información que una única letra.
Entre sus contenidos se encuentran datos identificativos del edificio y de la certificación, información sobre sus características energéticas, la calificación obtenida y otros elementos exigidos por el procedimiento reglamentario.
Uno de los aspectos especialmente relevantes son las recomendaciones de mejora.
El certificado puede identificar actuaciones que permitirían mejorar el comportamiento energético del inmueble.
Por ejemplo:
mejorar el aislamiento;
sustituir ventanas;
renovar determinados sistemas térmicos;
mejorar la producción de agua caliente;
incorporar energías renovables;
sustituir determinados equipos;
actuar sobre la envolvente.
Estas recomendaciones convierten el certificado en algo potencialmente más útil que un documento administrativo.
Puede ser el punto de partida de una estrategia de rehabilitación.
¿El propietario está obligado a realizar las mejoras propuestas?
No por el simple hecho de que aparezcan recogidas en el certificado energético.
El certificado evalúa el inmueble y formula recomendaciones de mejora, pero eso no significa automáticamente que el propietario deba ejecutar todas las actuaciones sugeridas.
Conviene distinguir dos cosas.
Una es obtener la certificación energética cuando resulta obligatoria.
Otra diferente es acometer una rehabilitación.
Sin embargo, la evolución de las políticas energéticas europeas y españolas está otorgando cada vez más importancia al comportamiento energético del parque inmobiliario.
Por eso las recomendaciones del certificado pueden adquirir creciente valor a la hora de planificar futuras inversiones.
Hoy son información.
Mañana pueden influir en decisiones financieras, ayudas, rehabilitaciones o valoración inmobiliaria.
¿Dónde se registra el certificado energético?
Una vez elaborado, el certificado debe presentarse ante el órgano competente de la comunidad autónoma correspondiente conforme al procedimiento establecido en cada territorio.
La gestión del registro está descentralizada.
Esto significa que existen diferencias administrativas entre comunidades autónomas respecto a cuestiones como:
plataformas de registro;
formularios;
tasas, cuando procedan;
documentación;
procedimientos telemáticos.
El certificado técnico y su registro forman parte del proceso necesario para obtener la documentación energética que corresponda conforme a la normativa.
Un PDF guardado en una carpeta del ordenador no convierte, por sí solo, un proceso en administrativamente completo.
¿Qué es la etiqueta de eficiencia energética?
La etiqueta energética es la representación visual de la calificación obtenida.
Utiliza la conocida escala cromática y alfabética entre la A y la G.
Permite identificar rápidamente el nivel de eficiencia del inmueble.
Su diseño está pensado precisamente para hacer comprensible una información técnicamente compleja.
Porque pocos compradores desean estudiar coeficientes de transmitancia térmica antes de visitar un piso.
Una letra y un color, en cambio, se entienden en un segundo.
Detrás de esa sencillez hay bastante ingeniería.
¿Cuánto dura un certificado energético?
Con carácter general, el certificado de eficiencia energética tiene una validez máxima de 10 años.
Sin embargo, existe una excepción especialmente importante.
Cuando la calificación energética obtenida sea G, la validez máxima es de 5 años.
Las comunidades autónomas pueden regular determinadas condiciones relacionadas con la actualización o renovación de los certificados dentro de sus competencias.
Además, puede tener sentido actualizar el certificado antes de su vencimiento cuando se realizan actuaciones que modifican significativamente el comportamiento energético del inmueble.
Por ejemplo, una rehabilitación energética importante puede convertir en bastante inútil una etiqueta que describe el edificio antes de las obras.
¿Hay que renovar el certificado después de una reforma?
Una actuación sobre la envolvente o los sistemas energéticos puede alterar de manera importante la calificación del inmueble.
Cambiar ventanas, incorporar aislamiento, sustituir una antigua caldera o instalar determinados sistemas renovables puede mejorar su comportamiento energético.
En estos casos resulta especialmente interesante revisar la certificación.
Una vivienda rehabilitada con una etiqueta antigua es como correr una maratón y seguir enseñando el tiempo de la carrera del año anterior.
Técnicamente existe un dato.
Simplemente ya no describe demasiado bien la realidad.
¿Qué edificios están exentos del certificado energético?
El Real Decreto 390/2021 contempla determinadas exclusiones y excepciones dentro de su ámbito de aplicación.
Entre ellas pueden encontrarse ciertas construcciones por sus características, uso o condiciones específicas.
Pero las exenciones deben interpretarse atendiendo al supuesto concreto.
Este punto es especialmente importante porque circulan numerosas simplificaciones sobre edificios protegidos, inmuebles de pequeño tamaño, construcciones temporales o determinados usos.
No conviene asumir una exención simplemente porque “siempre se ha dicho” que determinado inmueble no necesita certificado.
La correcta aplicación depende de comprobar si realmente concurren los requisitos previstos por la normativa.
La tradición oral de una comunidad de vecinos puede ser entrañable.
Como fuente jurídica, algo menos.
¿Qué ocurre con los edificios protegidos?
Los edificios protegidos presentan particularidades porque determinadas actuaciones necesarias para mejorar su eficiencia podrían alterar elementos arquitectónicos o históricos sometidos a protección.
La regulación contempla estas situaciones dentro de su ámbito y excepciones, pero deben analizarse las condiciones concretas del inmueble y su régimen de protección.
No basta necesariamente con afirmar que un edificio es “antiguo”.
Antiguo y protegido tampoco significan lo mismo.
Una vivienda de 1900 puede tener protección patrimonial.
La de al lado, construida el mismo año, quizá no.
¿Qué responsabilidad tiene el propietario?
El propietario tiene un papel central en el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con la certificación energética.
Cuando resulta obligatoria, debe procurar disponer del certificado y facilitar la información correspondiente en operaciones como la venta o el alquiler.
También debe tener en cuenta las obligaciones vinculadas a publicidad, documentación y etiqueta energética.
Delegar la comercialización en una inmobiliaria no convierte mágicamente al inmueble en ajeno a la normativa.
La agencia puede gestionar.
El propietario sigue siendo propietario.
¿Puede venderse una vivienda con una calificación F o G?
La certificación energética no debe confundirse con una autorización para vender.
Obtener una calificación baja no significa, por sí mismo, que la vivienda deje automáticamente de poder transmitirse.
El certificado tiene principalmente una función de información y transparencia energética.
Permite que el comprador conozca el comportamiento energético antes de tomar la decisión.
Eso sí, una calificación deficiente puede resultar cada vez más relevante desde el punto de vista comercial.
Dos viviendas similares pueden diferenciarse enormemente en aislamiento, climatización y consumo energético.
Y el comprador empieza a descubrir que los metros cuadrados se pagan una vez.
La energía, todos los meses.
¿Puede alquilarse una vivienda con una mala calificación energética?
El certificado informa sobre la eficiencia del inmueble, pero una determinada letra no implica automáticamente, por el mero funcionamiento del Real Decreto 390/2021, la imposibilidad general de alquilarlo.
Sin embargo, la normativa europea sobre edificios avanza hacia estándares energéticos cada vez más exigentes y hacia una profunda renovación del parque inmobiliario.
Por ello, propietarios y arrendadores deberían considerar la certificación no solamente como un requisito previo al alquiler, sino como una fotografía del riesgo energético futuro del inmueble.
Las casas también envejecen regulatoriamente.
Y algunas lo hacen más deprisa que otras.
¿Qué relación existe entre el certificado energético y la rehabilitación?
Muchísima.
La certificación permite detectar dónde se producen las principales ineficiencias del inmueble y qué tipo de actuaciones podrían reducir su demanda o consumo.
Por eso puede servir como punto de partida para proyectos de:
rehabilitación de fachadas;
aislamiento de cubiertas;
sustitución de ventanas;
renovación de climatización;
instalación de bombas de calor;
autoconsumo fotovoltaico;
mejora del agua caliente sanitaria.
El certificado convierte características físicas del edificio en información energética comparable.
Y esa información permite pasar de una pregunta vaga —“¿esta casa consume mucho?”— a una conversación algo más útil:
“¿Dónde pierde energía y qué podemos hacer para mejorarla?”
Certificado energético y eficiencia energética no son exactamente lo mismo
Conviene hacer esta distinción.
El certificado energético mide y clasifica el comportamiento energético de un edificio conforme a un procedimiento determinado.
La eficiencia energética es un concepto más amplio.
Un propietario puede mejorar la eficiencia de su vivienda mediante diferentes actuaciones, pero el certificado es el instrumento regulado que permite evaluar oficialmente determinadas características energéticas.
Uno diagnostica.
Las otras actuaciones transforman.
Confundirlos sería parecido a pensar que hacerse una analítica mejora automáticamente la salud.
La analítica informa.
Después vienen las decisiones.
¿Por qué el Real Decreto 390/2021 es cada vez más importante?
Porque el contexto ha cambiado.
Cuando los certificados energéticos comenzaron a generalizarse, buena parte de la sociedad los percibió como una obligación burocrática relacionada con la compraventa y el alquiler.
Hoy la eficiencia energética ocupa el centro de cuestiones mucho mayores:
precio de la energía;
descarbonización;
rehabilitación del parque inmobiliario;
bombas de calor;
autoconsumo;
reducción de emisiones;
pobreza energética;
financiación verde;
normativa europea.
Los edificios representan una parte muy importante del consumo energético.
Y buena parte del parque inmobiliario español fue construido antes de que las exigencias térmicas actuales siquiera fueran imaginables.
Tenemos edificios diseñados para una época de energía relativamente barata intentando sobrevivir en una época que exige eficiencia.
Ahí está la antítesis.
Las paredes pertenecen al siglo XX.
Los objetivos energéticos, al XXI.
Real Decreto 390/2021: mucho más que conseguir una etiqueta
Reducir la certificación energética a conseguir un documento para vender o alquilar una vivienda es perder de vista su verdadera utilidad.
El Real Decreto 390/2021 crea un sistema para convertir algo invisible —el comportamiento energético de un edificio— en información comprensible.
La letra de la etiqueta es únicamente el resultado final.
Lo verdaderamente interesante está detrás.
Cuánto consume el edificio.
Cuánto emite.
Dónde pierde energía.
Qué instalaciones utiliza.
Y, sobre todo, qué podría hacerse mejor.
Durante décadas elegimos viviendas preguntando por metros cuadrados, habitaciones, orientación y vistas.
Ahora empezamos a añadir otra pregunta:
¿cuánta energía necesitaré para vivir aquí?
Puede parecer una cuestión técnica.
Hasta que llega la primera factura.
Entonces deja de serlo.
Preguntas frecuentes sobre el Real Decreto 390/2021
¿Qué regula el Real Decreto 390/2021?
El Real Decreto 390/2021 regula el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de edificios en España. Establece qué inmuebles deben disponer de certificado, cómo se obtiene, quién puede emitirlo, su contenido, validez, registro y las obligaciones relacionadas con venta, alquiler y publicidad.
¿Es obligatorio el certificado energético para vender una vivienda?
Con carácter general, los inmuebles incluidos en el ámbito de aplicación de la normativa deben disponer del correspondiente certificado de eficiencia energética cuando se ponen a la venta. Además, la información sobre la calificación debe facilitarse en los términos establecidos legalmente.
¿Es obligatorio para alquilar un piso?
Sí, con carácter general, cuando la vivienda se encuentra dentro de los supuestos sujetos a certificación energética. El propietario debe disponer del certificado y proporcionar al arrendatario la información exigida por la normativa.
¿Cuánto dura el certificado de eficiencia energética?
Su validez máxima general es de 10 años. Cuando el edificio obtiene una calificación energética G, la validez máxima se reduce a 5 años.
¿Quién puede realizar un certificado energético?
Debe elaborarlo un técnico competente conforme a los requisitos establecidos en la normativa. Posteriormente debe tramitarse su registro ante el órgano correspondiente de la comunidad autónoma.
¿Es obligatorio realizar las mejoras que recomienda el certificado?
El hecho de que el certificado incluya propuestas de mejora no obliga automáticamente al propietario a ejecutarlas. Las recomendaciones sirven para identificar actuaciones que podrían mejorar el comportamiento energético del inmueble.
¿Puedo anunciar una vivienda sin certificado energético?
La normativa establece obligaciones relacionadas con la información energética que debe figurar en la oferta, promoción y publicidad de edificios o partes de edificios sujetos a certificación. Por ello, conviene obtener el certificado antes de iniciar la comercialización.
¿Dónde se registra el certificado energético?
El registro corresponde al órgano competente de cada comunidad autónoma. El procedimiento concreto puede variar según el territorio.
¿Necesitas obtener el certificado energético de tu vivienda?
Si vas a vender o alquilar un inmueble, necesitas saber si está sujeto a certificación energética y disponer de la documentación correcta antes de completar la operación.
En e3o.eu puedes solicitar la certificación energética de tu vivienda y gestionar el proceso con profesionales especializados.
Una etiqueta energética puede parecer únicamente una letra.
Pero detrás de esa letra hay una vivienda, años de consumo y bastantes facturas futuras.
Conocerla antes siempre resulta más barato que descubrirla después.
Meta title: Real Decreto 390/2021: certificado energético de edificios
Meta description: Guía completa del Real Decreto 390/2021: cuándo es obligatorio el certificado energético, quién lo realiza, cuánto dura, cómo se registra y qué exige para vender o alquilar.
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Palabra clave principal: Real Decreto 390/2021
Palabras clave secundarias: certificado energético, certificación energética edificios, certificado eficiencia energética, certificado energético vivienda, normativa certificado energético, etiqueta energética vivienda, certificado energético alquiler, certificado energético venta.
Extracto para portada: El Real Decreto 390/2021 regula la certificación energética de edificios en España. Esta guía explica quién necesita certificado energético, cómo se obtiene, cuánto dura, qué información contiene y qué obligaciones existen al vender o alquilar un inmueble.
